集体企业改制土地使用的相关问题有哪些
第2种观点： 法律分析：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
第3种观点： 一、集体企业改制土地集体企业改制不包括土地所有权。集体企业改制，改制的是企业资产和员工，涉及土地权属方面的，是关于企业资产方面的改制。我国土地所有权有两种，一种是国家所有，另一种是集体所有。对于企业来说，对土地只有使用权而没有所有权。企业改制过程在应当对企业的资产进行评估，在涉及土地方面，评估的只能是土地使用权而不可能是土地所有权。所以，集体企业改制不包括土地所有权。二、特点我国集体企业，即社会主义劳动群众集体所有制企业，它是部分劳动群众共同占有生产资料的公有制。它在一个集体范围内，实现了劳动者在生产资料占有关系上的平等。人们在生产资料占有关系上的平等只局限于一个集体的经济内部，而不能扩展到全社会，这是集体所有制经济同全民所有制经济相区别的显著特征。与全民企业或国有企业相比照，集体企业有下列特点：集体企业无论它处在那个行业，都应是独立自主，自负盈亏的经济单位或经济实体。个集体企业的全体成员应是这一个企业财产的共同所有者和经营者。生产资料所有权和经营权都应属于他们。集体企业作为独立自主、自负盈亏的经济组织，在其经营管理方面应有完全的自主选择权。集体企业的收入不由国家分配，而应由集体企业自己决定分配方案。集体企业除按章纳税，将自己的一部分收入交由国家集中支配外，其余的收入，用来增加集体企业成员的福利和满足他们的需要。三、改制途径对于大型集体企业，可根据国有资产多，企业资产比重较大的实际情况，通过清产核资、资产评估，明确产权。把国有股资产部分或全部转化为国有股份，企业集体资产部分或全部转化为职工集体股，组成股份公司或有限责任公司。可以把其中的国家股出售或租赁给企业职工，实行租股结合，国有民营。对于中型集体企业，可把国有资产和企业集体资产部分或全部出售给企业职工，改组成由国家股分资产、企业职工集体股份资产和本企业职工个人股份组成的股份合作制公司。或全部由本企业职工股份资产组建的股份合作制公司。对小型集体企业可通过清产核资、资产评估，明确产权，把企业资产转化为企业职工集体股份，把企业职工个人资产转化为职工个人股份，改组改造为股份合作制公司。对资产构成单一的纯集体资产的小型集体企业，可全部出售给本企业职工，改组为有限责任公司。也可公开拍卖出售给个人，改为私人经营。
第1种观点： 法律分析：购买集体土地性质的房屋不能办房产证。正常情况下，集体土地是不能办房产证的，不属于个人产权，而是集体产权。如果房管局没直接说不能办理房产证，那就有可能土地性质会有转变的，有可能会获得房产证的。农村集体土地证能办理房产证，办理的是集体土地房屋所有权证书，属于小产权。我国有土地上办理的国有土地房屋所有权证是不一样的。法律依据：《房屋登记办法》 第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第2种观点： 国有土地，顾名思义，土地的所有权归国家所有。政府把土地以出让的方式“卖”给企业，或者以划拨方式划拨给组织或个人，都只是该地块的土地使用权，并且我国出让的土地是有使用年限的(大多是三十年，五十年，七十年)。城市里面购买商品房的，也能够获得土地的使用权。企业有偿得到了土地使用权后，需要办理一个国有土地使用权证的总证(也就是所建楼房所在地块的使用权证)；个人购买了楼房中的一套房子后，根据分摊系数，能够获得该地块一定比例土地的使用权，并且得到一本国有土地使用权证的分证。因此，房产证上的房屋面积等于实际商品房面积，而土地证上面的面积就会小的多。集体土地的所有权归集体所有，一般来讲一个村子就是一个集体，村子的土地所有权归村组织所有。县级人民政府对村组织所有的土地进行确权并颁发集体土地所有权证。村集体再把土地分给村民，农村一般习惯说自己有土地的所有权，但是实际上仅仅只是使用权，只是这个使用权和国有土地使用权不一样，它没有期限。我们平常最常碰到的集体土地使用权证就是农村集体土地建设用地使用权证，也就是房子的土地证。根据有关法律法规，该证代表使用权人对该宗地上建筑物所占集体土地具有使用权，当对该宗地上的建筑物进行流转时(比如农村房屋交易或继承等)，该土地的使用权也跟着进行流转。要改变集体土地的性质，只依法对集体土地进行征收，将集体土地转变为国有土地，但是国有土地是没有任何办法转为集体土地的。又由于土地所有权的性质不一样，城市户口的居民无法购买农村土地的使用权。一、集体土地使用权与出让地区别是什么我国施行的土地公有制，有土地国有制和土地集体所有制两种表现形式。因此，土地使用权也分为两种，即国有土地使用权和集体土地使用权。归根结底，国家享有国有土地和集体土地最终管理和决策权。那么，集体土地使用权与出让地区别是什么？二、集体土地使用权与出让地区别是什么(1)所有者不同：集体所有、国家所有；(2)使用者不同：集体土地使用人一般是该村集体的村民或企业，国有土地使用人可以是任何单位和个人；(3)土地用途不同：集体建设用地只用于建设村民或村集体生产、生活所需的用房，国有建设用地可用于居住、工业、商业、娱乐、办公、旅游、绿化景观等建设(用途广泛)；(4)使用权类型不同：集体建设用地使用权类型为拨用宅基地，国有建设用地使用权类型为划拨、出让、租赁、授权经营等；(5)使用年限不同：集体建设用地没有使用年限，国有建设用地有使用年限(划拨土地除外)。也就是在一定程度上来看，国有土地相当于出让地。集体土地与国有土地的区别也即集体土地与出让地的区别，因为集体土地根据法律规定是不能出让的。
第3种观点： 法律主观：集体土地和国有土地的区别是： 1、所有权人不同：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民，集体土地的所有权人是农业 集体经济组织 ； 2、用途不同：国有土地使用方式主要有2种。 一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展； 一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。集体土地的使用方式也可分2两种，他用与国有土地类似，即将 使用权转让 、出租，获取收益； 自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等； 3、收益渠道不同：国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。集体土地收益既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。法律客观：《中华人民共和国民法典》第二百六十条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。
第1种观点： 集体土地改为国有土地按法律规定只有通过国家征收一条途径，然后在补办土地出让手续，除了价格一点，办理手续和新征一块土地差不多。土地性质是国有还是集体，和你企业的性质是不搭边的两回事情，一般情况下集体企业改制的时候，改制文件中对土地的处置应该有比较明确的办法。“城市规划区内的集体的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。”集体土地证书作为零资产同样可以和房产在一起抵押的。“招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”其他关于集体企业改制的注意事项：县属国有、集体企业改制失业人员基本医疗保险的对象：企业改制时，与县属破产、关闭、撤销、解散等情形的改制企业解除劳动合同现仍未就业的原正式职工（含劳动合同制职工）。不包括：1、临时工、轮换工等未经劳动人事部门办理正式录用手续的职工；2、省市属企业（含下属劳服企业）的失业人员；3、机关事业单位的失业人员；4、原县属国有、集体企业在改制前被判刑、劳教、开除、除名、辞退和自动离职、辞职的人员；5、原县属小集体、乡镇企业的从业人员。新参保人员凭（1）本人身份证原件、复印件（2）二张一寸白底彩照（要求干净、清晰）（3）《解除劳动合同书》原件及复印件一份（4）本人《就业失业登记证》原件及复印件一份，到县医保局征缴股领取申请表办理参保缴费手续；续保人员持本人身份证、《医疗保险手册》，各街道办事处行政区域内未办理退休的人员，到本人所在社区缴费；退休人员到医保局缴费，各乡镇行政区域内的改制失业人员和退休人员到医保局缴费。县属国有、集体企业改制失业人员必须同时符合下列条件的，不再缴纳基本医疗保险费，但继续缴纳大病互助费，享受退休人员医疗待遇。（1）达到法定退休年龄（男满60周岁，女满50周岁或55周岁）；（2）累计投保缴费年限：男满30年，女满25年，不足的可补缴；（3）基本医疗保险和大病互助的实际投保缴费年限必须满10年，不足的可补缴。（4）2002年7月以前参加工作的，经审查本人档案，按国家和省计算连续工龄的规定，2002年7月以前的原工作年限（含服役年限）视同缴费年限。
第2种观点： 法律分析：集体土地与国有土地的区别如下：（一）所有权人不同：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民；集体土地的所有权人是农业集体经济组织成员。（二）用途不同：国有土地使用方式主要是他用或生产工作自用；集体土地的使用，自用方面还可以进行生活、经营自用。此外在收益渠道不同二者也不同。法律依据：《中华人民共和国宪法》 第十条 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地
第3种观点： 一、集体企业改制土地集体企业改制不包括土地所有权。集体企业改制，改制的是企业资产和员工，涉及土地权属方面的，是关于企业资产方面的改制。我国土地所有权有两种，一种是国家所有，另一种是集体所有。对于企业来说，对土地只有使用权而没有所有权。企业改制过程在应当对企业的资产进行评估，在涉及土地方面，评估的只能是土地使用权而不可能是土地所有权。所以，集体企业改制不包括土地所有权。二、特点我国集体企业，即社会主义劳动群众集体所有制企业，它是部分劳动群众共同占有生产资料的公有制。它在一个集体范围内，实现了劳动者在生产资料占有关系上的平等。人们在生产资料占有关系上的平等只局限于一个集体的经济内部，而不能扩展到全社会，这是集体所有制经济同全民所有制经济相区别的显著特征。与全民企业或国有企业相比照，集体企业有下列特点：集体企业无论它处在那个行业，都应是独立自主，自负盈亏的经济单位或经济实体。个集体企业的全体成员应是这一个企业财产的共同所有者和经营者。生产资料所有权和经营权都应属于他们。集体企业作为独立自主、自负盈亏的经济组织，在其经营管理方面应有完全的自主选择权。集体企业的收入不由国家分配，而应由集体企业自己决定分配方案。集体企业除按章纳税，将自己的一部分收入交由国家集中支配外，其余的收入，用来增加集体企业成员的福利和满足他们的需要。三、改制途径对于大型集体企业，可根据国有资产多，企业资产比重较大的实际情况，通过清产核资、资产评估，明确产权。把国有股资产部分或全部转化为国有股份，企业集体资产部分或全部转化为职工集体股，组成股份公司或有限责任公司。可以把其中的国家股出售或租赁给企业职工，实行租股结合，国有民营。对于中型集体企业，可把国有资产和企业集体资产部分或全部出售给企业职工，改组成由国家股分资产、企业职工集体股份资产和本企业职工个人股份组成的股份合作制公司。或全部由本企业职工股份资产组建的股份合作制公司。对小型集体企业可通过清产核资、资产评估，明确产权，把企业资产转化为企业职工集体股份，把企业职工个人资产转化为职工个人股份，改组改造为股份合作制公司。对资产构成单一的纯集体资产的小型集体企业，可全部出售给本企业职工，改组为有限责任公司。也可公开拍卖出售给个人，改为私人经营。